Verkauft der Besitzer ein Vermietungsobjekt und verpflichtet er sich im Kaufvertrag zur Renovierung und Übernahme von Mietzahlungen, liegen insoweit keine Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung vor.
Praxis-Beispiel:
Die Steuerpflichtigen erzielten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mehrerer Grundstücke. Ein Vermietungsobjekt hatten die Steuerpflichtigen im Jahr 2020 verkauft. Im notariellen Kaufvertrag wurde vereinbart, dass die Verkäufer ab Übergabetag an den Käufer Miete bis zum Einzug eines Nachmieters zu zahlen hat. Sie verpflichteten sich außerdem dazu, die Wohnung zu entrümpeln und zu renovieren. Das Finanzamt erkannte weder diese Kosten noch die Mietzahlungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung an.
Das Finanzgericht hatte in diesem Verfahren über die Aussetzung der Vollziehung zu entscheiden. Es lehnte die Aussetzung der Vollziehung ab, weil die Aufwendungen aus der kaufvertraglichen Verpflichtung nicht dazu gedient haben, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen. Vielmehr wurde das Kosten- und Mietausfallrisiko bis zur Neuvermietung vollständig auf die Veräußerer übertragen.
Es handelt sich faktisch um eine Kaufpreisminderung, so dass im Ergebnis eine Reduzierung des Kaufpreises vorlag. Es ist offensichtlich, dass der Verkauf ohne die Übernahme dieser Verpflichtungen durch die Steuerpflichtigen nicht oder jedenfalls nicht zu dem vereinbarten Kaufpreis zustande gekommen wäre. Obgleich Renovierungsbedarf und Leerstand zunächst von einem früheren Mieter verursacht wurde, überwiegt der Zusammenhang der Aufwendungen mit dem Veräußerungsvorgang.
Ein Zusammenhang mit den früheren Vermietungseinkünften liegt nicht vor, sodass ein nachträglicher Werbungskostenabzug ausgeschlossen ist.
Veräußerung steht im Vordergrund: Der erforderliche Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist nicht gegeben, soweit die Aufwendungen allein oder ganz überwiegend durch die Veräußerung eines Mietobjekts veranlasst sind. Werden im Rahmen einer Grundstücksveräußerung vom Verkäufer übernommene Reparaturen durchgeführt, wird der Zusammenhang der Reparaturaufwendungen mit den früheren Vermietungseinkünften durch die Verknüpfung mit der Grundstücksveräußerung überlagert.
Kein Werbungskostenabzug bei nicht steuerbarer Veräußerung: Die Mitveranlassung der Aufwendungen durch die bisherige Vermietungstätigkeit, die darin besteht, dass das Mietobjekt während der Nutzung durch den Veräußerer reparaturbedürftig geworden ist, reicht im Falle einer nicht steuerbaren Veräußerung nicht aus, um den Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG zu rechtfertigen.
Sollte es sich jedoch um ein steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG handeln, können Werbungskosten anfallen.
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