Der Bundesrat hat am 19.12.2025 der Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen (BR-Drucks. 626/25) zugestimmt. Sie wurde am 29.12.2025 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Hierin wurden die Grenzwerte neu festgelegt, wann eine Zuordnung zum Betriebsvermögen unterbleiben kann (= Wahlrecht). Der Vergleich der nachfolgenden alten und neuen Fassung zeigt, welche Änderungen eingetreten sind.
Übersicht: Alte und neue Rechtslage
| Alte Rechtslage | Neue Rechtslage (ab 2025) | |
| Wertgrenze | 20.500 € bzw. 1/5 des gesamten Grundstückswerts | 40.000 € |
| Flächengrenze | keine feste m²-Grenze | nicht mehr als 30 m² |
Nunmehr kann eine Zuordnung zum Betriebsvermögen unterbleiben, wenn der eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteil nicht mehr als 30 qm oder sein Wert nicht mehr als 40.000 € beträgt. Für das Wahlrecht reicht es aus, wenn eine der beiden Grenzwerte nicht überschritten wird. Hauptanwendungsfälle sind das häusliche Arbeitszimmer, Garagen und Lagerräume.
Fazit: Werden die Grenzen des § 8 Satz 1 EStDV nicht überschritten, kann eine Zuordnung zum Betriebsvermögen unterbleiben. Neu ist, dass bei einem Verzicht auf die Zuordnung zum Betriebsvermögen die mit dem Grundstücksteil in Zusammenhang stehenden Grundstücksaufwendungen nicht abziehbar sind (§ 8 Satz 2 EStDV). Diese Neuregelung gilt ab dem Wirtschaftsjahr, das nach dem 31.12.2025 beginnt und betrifft damit auch Altfälle (§ 84 Abs. 1d Satz 2 EStDV).
Die Neuregelung ist in allen offenen Fällen anzuwenden. Fraglich ist, wie zu verfahren ist, wenn in der Vergangenheit der eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteil aufgrund des Überschreitens der Grenze von 20.500 € als Betriebsvermögen bilanziert wurde, sich aber aufgrund der Neuregelung nun ein Wahlrecht ergibt und der Steuerpflichtige sich gegen eine Zuordnung des bisher bilanzierten Grundstücksteils zum Betriebsvermögen entscheidet. Hierzu trifft § 8 EStDV keine Aussage. Da es keine Sonderregelung gibt, gilt die allgemeine Regelung, wonach es zu einer Entnahme zum Teilwert kommt, sodass es zu einer Gewinnauswirkung kommt. Es ist wohl davon auszugehen, dass die Finanzverwaltung hierzu noch Stellung nehmen wird.
Nichtabziehbarkeit von Grundstücksaufwendungen: Künftig wird R 4.7 Abs. 2 Satz 4 EStR so nicht mehr anwendbar sein, weil ein Abzug der Abschreibung für den nicht bilanzierten Gebäudeteil nicht mehr möglich ist. Andere betriebsbezogene Aufwendungen wie z. B. Strom und Heizkosten können nach der Neuregelung weiterhin als Betriebsausgaben abgezogen werden, da sie trotz unterbliebener Zuordnung des Grundstücksteils zum Betriebsvermögen betrieblich veranlasst sind.
Ein betrieblich genutzter Grundstücksteil gehört grundsätzlich zum Betriebsvermögen. Steuerliche Auswirkungen zeigen sich insbesondere bei Veräußerung, Entnahme, Vererbung oder Betriebsaufgabe: In diesen Fällen sind die im Laufe der Jahre entstandenen stillen Reserven (= aufgelaufener Wertzuwachs) zu versteuern. Bei der sogenannten Bagatellnutzung kann der Grundstücksteil im Privatvermögen verbleiben und muss nicht als Betriebsvermögen aktiviert werden. Die bisherigen Grenzen sind seit Jahren nicht angepasst worden: Gerade in Ballungsräumen (Großstätten) war diese Grenze regelmäßig überschritten – bereits ein kleines Arbeitszimmer in einer Eigentumswohnung in Frankfurt oder München konnte zur ungewollten Steuerkonsequenzen führen.
Anwendung: Nach § 84 Abs. 1d Satz 1 EStDV ist § 8 Satz 1 EStDV in allen offenen Fällen anzuwenden. § 8 Satz 2 EStDV ist nach § 84 Abs. 1d Satz 2 EStDV erstmals für Wirtschaftsjahre anzuwenden, die nach dem 31.12.2025 beginnen. Wichtig! Nach der Neufassung muss ein betrieblich genutzter Grundstücksteil nicht als Betriebsvermögen behandelt werden, wenn er maximal 30 m² groß ist oder einen Wert von höchstens 40.000 € hat. Es müssen also nicht beide Bedingungen kumulativ erfüllt sein.
Praxis-Beispiel:
1. Ein 25 m² großes Arbeitszimmer in einer hochwertigen Eigentumswohnung in München hat einen anteiligen Wert von 60.000 €. Nach alter Rechtslage gehört der Grundstücksteil zwingend zum Betriebsvermögen. Nach neuer Rechtslage verbleibt er dank der 30 m²-Grenze im Privatvermögen.
2. Ein größeres Homeoffice mit 40 m² in einfacherer Lage hat einen Wert von lediglich 35.000 €. Dieser Grundstücksteil bleibt begünstigt, weil die Wertgrenze von 40.000 € wird nicht überschritten.
Bewertung des betrieblich genutzten Grundstücksteils
Maßgebend Ist der gemeine Wert des betrieblich genutzten Teils (= Objektiver Verkehrswert gem. (§ 9 BewG). Eine bloße Flächenanteilsberechnung am Gesamtwert reicht nicht, wenn der betrieblich genutzte Teil aufwendiger ausgebaut ist als der Rest des Gebäudes (z.B. bei einem hochwertigen Büro in einem schlichten Einfamilienhaus). Hier muss der Wert differenziert ermittelt werden.
Vorsicht bei einem Wechsel vom Betriebs- zum Privatvermögen
Wer bisher knapp über der alten Grenze von 20.500 € lag, musste den Grundstücksteil als Betriebsvermögen behandeln. Unter den neuen Voraussetzungen kann ggf. ein Wechsel ins Privatvermögen möglich sein.
Konsequenz: Es erfolgt keine automatische Rückführung ins Privatvermögen. Der Grundstücksteil bleibt weiterhin Betriebsvermögen, solange keine ausdrückliche Entnahmehandlung vorgenommen wird. Ein formloser Wechsel (= Entnahme) aus dem Betriebsvermögen ins Privatvermögen ist nicht möglich. Es liegt dann ein steuerpflichtiger Vorgang vor, wobei die Entnahme mit dem Teilwert anzusetzen ist, sodass sich die Gewinnauswirkung aus der Differenz zwischen Teilwert und Buchwert ergibt.
Hinweis: Bei einer späteren Betriebsaufgabe kann der Freibetrag nach § 16 Abs. 4 EStG (bis zu 45.000 €) den Aufgabegewinn mindern, sofern der Steuerpflichtige das 55. Lebensjahr vollendet hat oder dauernd berufsunfähig ist. Der Freibetrag ist abschmelzend ausgestaltet und vermindert sich, soweit der Aufgabegewinn 136.000 € übersteigt. Zusätzlich kommt der ermäßigter Steuersatz in Betracht (= ein einmaliges Wahlrecht).
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